Når et rådhus bliver boliger: Vejen til grønnere byggeri

Boligbehovet vokser, mens byggeriets klimaaftryk skal ned. Hovedstadsområdet mangler flere lejeboliger - men nyt byggeri skal samtidig være langt mere klimavenligt. Midt i det pres vælger en ejendoms­virksomhed både at skrue kraftigt op for investeringerne i Danmark og gentænke måden, vi bygger boliger på - blandt andet ved at genbruge det, der allerede står.

Det danske lejeboligmarked står over for et markant løft. Ejendomsvirks­omheden Ikano Bolig har fået tilført et milliardbeløb i egenkapital øremærket Danmark og går nu efter en af branchens mest ambitiøse ekspansioner: at seksdoble porteføl­jen af udlejningsboliger over tre år - primært i hovedstadsområdet, hvor behovet er størst.

Men strategien handler om mere end vækst. Det handler om at være en langsigtet og tilstedeværende ejer, der både udvikler, drifter og engagerer sig i de områder, hvor boligerne opføres. Ambitionen er at skabe kvarterer, hvor beboere føler sig trygge, og hvor gode fællesskaber kan opstå og vokse - ikke kun byg­ge nyt for vækstens skyld.

“Vi går målrettet efter de områder, hvor efterspørgslen er højest, og hvor vi kan være en aktiv ejer over mange år. Det kræver, at vi både bygger nyt, opkøber eksisterende boliger og investerer i de fællesskaber, der skal gøre områderne stærke på lang sigt,” siger CEO René Brandt.

Fra nedrivning til transformation
Omdannelsen af det gamle rådhus i Høje-Taastrup blev et tydeligt vendepunkt.

Da Ikano Bolig vandt kommunens udbud, var pla­nen at rive bygningen ned og opføre omkring 300 rækkehuse. Rådhuset var tænkt fjernet - men markedet ændrede sig. Renterne steg, materialepriser løb løbsk, og de økonomiske forudsætninger blev usikre. Det tvang projek­tet tilbage til tegnebrættet.

Samtidig begyndte både Ikano Bolig’s medarbejdere og rådgivere at spørge, om en bygning af den kvalitet virkelig burde fjernes. Den kombinerede robusthed, placering og konstruktive styrke fik Ikano Bolig til at genoverveje projektet. Den slags tvivlsmomenter kan enten lukke et projekt - eller åbne for noget nyt.

“Rådhuset havde en robusthed og et poten­tiale, som ville være forkert ikke at udforske,” siger René Brandt.

Et hus bygget til at holde
Gennemgangen af bygningen afslørede kvali­teter, man sjældent ser i dag: store etagehøjder, ikke særlig dybe etager og en solid betonkon­struktion, der åbnede for boliger med en helt særlig rumlighed. Det skabte mulighed for lejligheder med sjæl og arkitektoniske kvalite­ter, der ellers kun findes i ældre etagebyggerier - men her i en moderne kontekst.

“Når man står i de tomme etager, kan man mærke, at huset er bygget til at holde. Det giver os nogle muligheder, vi sjældent har i nybygge­ri,” siger projektudviklingschef Niels Blom.

Samtidig har området omkring rådhuset en identitet, der ikke kan genskabes: en etableret lindeallé, store gamle træer og få minutters gang til både station og bycenter. Det gav transformationen en ny vægt - ikke kun som et byggeteknisk projekt, men som en måde at bevare og styrke en eksisterende bydel.

Når man vælger at bevare en eksisterende byg­ning, kommer der ofte også ”spild” arealer med som man ikke ville have bygget, hvis man havde bygget nyt som giver mulighed for at tilføje ek­stra kvaliteter til området. Under rådhuset ligger en stor tør kælder på 5.000 m2, hvor der er højt til loftet. Den skal vi have fundet nogle funktio­ner og lejere til som vil være med til at bidrage til at skabe liv i området siger René Brandt.

Rækkehusene som projektets motor
Selvom beslutningen om at bevare rådhuset ændrede projektets retning, fortsætter række­husdelen som planlagt. Og den er ikke blot et supplement - den er selve motoren i helheden.

Rækkehusene bringer liv, beboere og aktivitet ind i området længe før rådhuset står færdigt, og de bidrager afgørende til projektets økono­mi og bymæssige sammenhængskraft.

Uden rækkehusene ville transformationen have været langt sværere at realisere - både økonomisk og praktisk. Sammen skaber de to projekter en robust helhedsplan, hvor nybyg­geri og transformation løfter hinanden.

CO2-gevinst - men også kompleksitet
Når rådhuset strippes ned til sin bærende konstruktion, bevares omkring 70 % af den indlejrede CO2. Det giver en markant klimaef­fekt, som nybyggeri ikke kan matche.

Alligevel er transformation ikke den nemme løsning: materialer skal afmonteres nænsomt, sorteres, renses og testes igen, og rådgiverud­gifterne kommer tidligt.

“Man investerer mange penge, før man ved, om projektet kan realiseres. Det er en risiko, man må være villig til at tage, hvis man vil arbejde seriøst med transformation,” siger Niels Blom.

Vinge: Nybyggeri med samme ambition
I Vinge udvikler Ikano Bolig nye rækkehuse som en del af initiativet Boligbyggeri fra 4 til 1 planet. Her er målet at skabe boliger med ekstremt lav CO2-udledning, hvor klimamålet styrer design, materialer og konstruktion fra starten. Rækkehusene bliver en del af det nye Bakkek­varter, hvor omkring 230 boliger planlægges.

Hvor transformationen i Høje-Taastrup viser potentialet i at genbruge det eksisterende, viser Vinge-projektet, hvordan man kan tænke klima ind i nybyggeriet fra første skitse.

Fælles for de to projekter er ambitionen om at gøre klimavenlige boliger til en mulighed for almindelige familier - og ikke bare en niche.

To greb - én strategi
Rådhusomdannelsen og rækkehusbyggeriet i Vinge udtrykker en samlet strategi: Genbrug eksisterende bygninger, når de rummer poten­tiale, og byg nyt med lav CO2. Fællesnævneren er langsigtet ejerskab og et ønske om at sætte et lavere klimaaftryk.

Samtidig giver erfaringerne fra transformation og lavemissionsbyggeri værdifuld læring, der allerede påvirker den måde, Ikano Bolig vurderer kommende investeringsmuligheder på.

Første spørgsmål er ikke længere “kan vi rive ned?”, men “kan vi bevare og forbedre det, der står?”.

Rammerne skal følge med
Potentialet i både transformation og lavemissi­onsbyggeri hæmmes dog af rammevilkår, der stadig er indrettet til traditionelt nybyggeri. Reglerne gør projekterne langsommere og dyrere, og incitamenterne er få.

“Hvis vi skal bygge grønnere og smartere, skal rammevilkårene følge med. Ellers gør vi de bæredygtige løsninger unødigt svære,” siger René Brandt.

En beslutning, der satte ny retning
Transformationen af rådhuset begyndte som en praktisk overvejelse - men er endt som en strategisk pejling for, hvordan Ikano Bolig vil udvik­le boliger i Danmark fremover.

Kombinationen af transformation, rækkehuse og lavemissionsbyggeri markerer et helheds­greb, som virksomheden forventer vil præge deres arbejde mange år frem.

“Vi bygger boliger for fremtiden - både i mursten og i principper. Skal vi lykkes, skal vi bruge alle redskaber: genbrug, lavemis­sionsmaterialer og langsigtet ejerskab. Det her er vores plan for, hvordan man gør det rigtigt,” siger René Brandt.

---